Estimez la dotation annuelle d’amortissement de votre bien meublé. Le calcul retire la part du terrain (non amortissable) et applique des durées conventionnelles au bâti et au mobilier.
Estimation simplifiée. En pratique, le bâti se décompose en plusieurs composants (structure, toiture, façade, installations) avec des durées propres, et l'amortissement est plafonné par l'article 39 C-II (il ne peut pas créer de déficit).
L’amortissement est le principal avantage du régime réel LMNP. Il traduit comptablement l’usure du bien dans le temps et se déduit du résultat imposable, sans être une dépense décaissée. Concrètement, il réduit — souvent jusqu’à annuler — l’impôt sur vos loyers.
Le calcul commence par écarter la part du terrain, qui n’est pas amortissable. La valeur restante, le bâti, se décompose idéalement en composants (gros œuvre, toiture, façade, installations techniques) amortis sur des durées propres. Ce simulateur applique une durée moyenne indicative ; l’outil de liasse fiscale de Nomod construit lui un plan par composant.
Le mobilier (lits, électroménager, cuisine équipée) s’amortit plus vite, sur une dizaine d’années. Enfin, l’amortissement déduit est plafonné par l’article 39 C-II : il ne peut pas générer de déficit, et la fraction non utilisée est reportée indéfiniment. Pour le détail, consultez notre guide amortissement LMNP : le guide complet du calcul et l’article sur le déficit LMNP et les amortissements différés.
Non. Le terrain n’est jamais amortissable car il ne se déprécie pas. Seule la valeur du bâti (et le mobilier) s’amortit ; c’est pourquoi on retire la part du terrain de la base.
Le bâti se décompose en composants (structure, toiture, façade, installations) amortis sur des durées longues, généralement 25 à 40 ans selon le composant. Le mobilier s’amortit sur environ 10 ans.
Non. L’article 39 C-II du CGI plafonne l’amortissement déductible : il ne peut pas créer ni aggraver un déficit. L’excédent est reporté sans limite de durée.
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